广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第113号 原告彭林。 委托代理人张宝军。 委托代理人刘海文。 被告广州广源渔业开发有限公司。 法定代表人李世友，经理。 原告彭林诉被告广州广源渔业开发有限公司（以下简称广源公司）租赁合同纠纷一案。本院于2014年6月13日立案受理，并于2014年8月5日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭林的委托代理人刘海文、张宝军到庭参加诉讼，被告广源公司经本院合法传唤，但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告因办公需要，于2011年6月3日与原告签订了《租赁合同书》。合同约定：原告将位于湛江市人民大道南x号国贸大厦x座（国贸写字楼x层x、x）的房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2011年6月10日共60个月，租金每月人民币16000元。被告应每月10日前支付租金，逾期支付租金，每逾期一日被告应按日租金的2倍向原告支付滞纳金，被告拖欠房租累计达2个月以上的，原告有权终止合同收回房屋，被告应按合同总租金的10%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告应承担赔偿责任。被告所承租的房屋物业管理费、水电费等费用每月应由被告支付，每逾期支付一天，被告应向原告支付该费用总额的3%的滞纳金。2011年6月3日，原、被告办理了租赁房屋及设施设备的交接工作。自2014年2月份起至今被告未再向原告交纳租金及未支付被告应支付的管理费等费用，并一直占有使用所承租的物业。原告多次致电和发函要求被告交纳租金和相关费用，但被告一直置之不理。根据《租赁合同书》的约定，被告的行为以构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同书》；2、判令被告返还租用房屋和属于原告的设施设备，被告返还时，若房屋及设施设备造成损坏应承担赔偿责任；3、判令被告支付房屋租金48000元及逾期支付租金的滞纳金80000元（暂计至2014年4月30日，实际请求计算至被告返还租用房屋之日）；4、判令被告支付原告应付管理费等费用合计3863.9元、滞纳金5675.53元（暂计至2014年4月30日，实际请求计算至被告返还租用房屋之日）；5、判令被告支付违约金96000元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告广源公司既不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明，位于湛江市人民大道南x号国贸大厦x座（国贸写字楼x层x、x）的房屋权属彭林。2011年5月25日，彭林（甲方）与广源公司（乙方）签订《租赁合同书》。合同涉案条款约定：甲方将湛江市人民大道南x号国贸大厦x座（国贸写字楼x层x、x）的房屋出租给乙方使用，面积共700平方米，现有装修及设施、设备情况详见合同附件；租赁期限共60个月，自2011年6月10日起至2016年6月10日止，每月租金为16000元，乙方每月10日前支付，预付两个月租金32000元作为押金，终止合同后返还；租赁期间相关费用及税金由乙方支付，管理费按物业管理规定由乙方支付；租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有；房屋租赁期间，乙方逾期未交纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或者拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，乙方有下列之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金：拖欠房租累计2个月以上的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金……。同时双方签订《国贸写字楼财产交接清单》，约定本《清单》为彭林与广源公司所签订的房屋租赁合同的附件，该《清单》列明了彭林向广源公司提供的设施设备。合同签订后，彭林依约将位于湛江市人民大道南x号国贸大厦x座（国贸写字楼x层x、x）的房屋及按《国贸写字楼财产交接清单》确认列举的设施设备交付给广源公司使用经营，广源公司亦依约向彭林支付租金至2014年1月30日止，以及根据租赁房屋所属的物业管部门每月出具的“国贸大夏x座写字楼交款通知”所列举的具体金额支付管理费用（水电费、物业管理费、垃圾处理费、维修费）至2013年12月30日止。从2014年2月1日始，广源公司拖欠管理费和租金至今。2014年4月23日，彭林向广源公司发出《关于催交租金的函》，要求广源公司交纳拖欠的租金、水电费、物业管理费、垃圾处理费、维修费以及上述拖欠费用的滞纳金。广源公司收到此函，既不缴付拖欠的费用，也不予函复彭林，而占用房屋至今。2014年6月13日，彭林向本院提起诉讼。至2014年7月1日止，彭林为广源公司垫付了12376.6元（2014年2月1日付1203元、10年3月1日付1320.3元、10年4月1日付1340.6元、10年5月1日付1300元、10年6月1日付1212.3元、10年7月1日付6000.1元）的管理费用。庭审中，彭林请求判令广源公司返还租用房屋和属于其的设施设备，广源公司返还时，若房屋及设施设备造成损坏应承担赔偿责任，却未能充分举证证明属于其的设施设备遭受损坏的事实。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告彭林与被告广源公司签订的《租赁合同书》是其双方当事人的真实意思表示，依法成立，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告广源公司从2014年2月1日始不依约支付管理费用和租金，原告彭林至函催收，被告广源公司不予理睬，拖欠至今，合同解除的条件成就。彭林请求解除其双方签订的《租赁合同书》，要求被告广源公司返还房屋和属于原告彭林的设施设备，以及清偿拖欠的租金和管理费用，并支付违约金，其理据充分，应予以支持。合同的解除，是被告广源公司的违约行为所致，原告彭林请求被告广源公司按合同约定支付违约金96000元，理由充分，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告彭林请求被告广源公司支付违约金96000元同时，又据以合同的约定，请求被告广源公司以每逾期一天按欠款总额的3%和日租金的2倍计付被告广源公司拖欠管理费用和租金的滞纳金至清偿之日止，显然过分高于违约造成损失的百分之三十，加重了被告广源公司惩罚，有悖公平、等价有偿的原则，本院不宜支持。原告彭林请求被告广源公司支付拖欠管理费用和租金的滞纳金，应调整按国家银行同期贷款利率计付拖欠债务期间的利息至清偿之日止。由于管理费用是根据租赁房屋所属的物业管理部门每月出具的“国贸大夏x座写字楼交款通知”的具体金额，向租赁房屋所属的物业管理部门缴付。至2014年7月1日止，原告彭林为被告广源公司垫付了管理费用共计12376.6元，原告彭林请求偿还和支付利息，应予以支持。但尚未发生垫付的管理费用，原告彭林请求本案一并处理，其理由不充分，本院不宜支持。原告彭林请求被告广源公司承担涉案房屋及设施设备若造成损坏应赔偿的责任，其未能充分举证证明涉案的房屋及设施设备遭受被告广源公司损坏的事实，该请求欠缺事实依据，不予以支持。被告广源公司经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告彭林与被告广源公司于2011年5月25日签订的《租赁合同书》。 二、限被告广源公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于湛江市人民大道南x号国贸大厦x座（国贸写字楼x层x、x）的房屋及按《国贸写字楼财产交接清单》确认的设施设备返还给原告彭林管业。 三、限被告广源公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及利息（按每月租金16000元从2014年2月1日起计至房屋返还之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年2月1日起，以每月尚欠租金的金额计付至清偿债务之日止。）给原告彭林。 如果被告广源公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、限被告广源公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付的管理费用12376.6元及利息[按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年1月1日起，以每月尚欠的具体金额（2014年2月1日起尚欠1203元、2014年3月1日起尚欠1320.3元、2014年4月1日起尚欠1340.6元、2014年5月1日起尚欠1300元、2014年6月1日起尚欠1212.3元、2014年7月1日起尚欠为6000.1元）计付至清偿债务之日止]给原告彭林。 如果被告广源公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、限被告广源公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金96000元给原告彭林。 六、驳回原告彭林的其他诉讼请求。 本案受理费4803元（原告彭林已预付），由原告彭林负担1000元，被告广源公司负担3803元，待被告广源公司在履行本判决义务时径付给原告彭林。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅 审 判 员 蔡 华 人民陪审员 林 芳
二0一四年九月十七日
书 记 员 方 超
附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第五条： 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第九十三条第二款： 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条： 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约行为。第一百一十四条第二款： 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 |