广东省湛江市霞山区人民法院
民事判决书 （2014）湛霞法民二初字第70号 原告林海英。 委托代理人林海鹰，与原告林海英系姐妹关系。 被告黄明财。 被告吴妃三，与被告黄明财系夫妻关系。 以上两被告的委托代理人郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。 原告林海英诉被告黄明财、吴妃三房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月19日公开开庭进行了审理。原告林海英及其的委托代理人林海鹰，被告黄明财及两被告的共同委托代理人郭汴阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年7月13日，原告与被告黄明财签订房屋转让协议，约定被告将位于湛江市霞山区兴隆村x巷x号之一第x层x房转让给原告，房屋配送六号车房（房屋产权证号：粤房地证字第Cxxxxxx号，建筑面积97.19平方米），房屋转让款为245000元。被告承诺所转让的房屋没有其他权利限制，且有房产证能过户给原告。协议签订后，原告向被告一次支付总房款245000元（含已付定金10000元），被告也将房屋交付给原告使用。原告接收房屋后对房屋进行装修，花费6000余元。其后，原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，但因涉案房屋欠缴相关税费和土地出让金，湛江市房管局拒绝办理过户手续。原告认为购买房屋的目的是取得房屋所有权，由于房屋不能过户，房屋产权无法转移，致使合同目的不能实现。被告因没能将房屋过户给原告，其行为构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、解除原、被告之间的房屋转让协议。2、判令两被告返还房屋转让款245000元及利息73500元（利息从2012年7月13日起至2014年5月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍约为月利率1.5%计算）。3、判令两被告双倍返还定金10000元。4、判令两被告赔偿装修损失费6000元给原告。5、两被告承担本案全部诉讼费用。 被告黄明财、吴妃三共同辩称，涉案x房是黄明财向黄耀山、黄耀江、黄碧珍、黄碧玲购买的二手房屋，且已办理了房屋过户登记手续。2012年7月13日，原告与被告达成x房转让协议后，双方共同到广东省湛江市粤西公证处办理公证手续，由两被告委托原告负责办理涉案房屋的过户、交割及代缴税费等相关手续。原告诉称房屋无法过户没有任何事实依据。房屋至今未过户是因原告不愿意缴纳税费造成的，被告已按协议约定履行了合同义务，故原告要求解除房屋转让协议没有法律依据，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，位于湛江市霞山区兴隆村x巷x号之一第x层x房（以下简称x房），是黄明财于2007年3月从黄耀山、黄耀江、黄碧珍、黄碧玲处购买所得，并办理了房屋过户登记手续，现房屋登记在被告黄明财名下（房地产权证：粤房地证字第Cxxxxx号）。2012年7月13日，原告与被告黄明财达成房屋转让协议，约定被告将x房以245000元的价格转让给原告，协议达成后原告随即向黄明财支付定金10000元，被告黄明财同时为原告出具《收据》，《收据》载明：“兹黄明财将湛江市霞山区兴隆村x巷x号之一第x层x房转让给林海英，房屋总价为贰拾肆万伍仟元整。现收到壹万元整为定金，公证手续办完后付清所有房款。黄明财实收贰拾肆万伍仟元整。如果有违约没收定金，如黄明财违约那就双倍赔偿。房屋配送六号车房。”同日，原告与被告黄明财、吴妃三到广东省湛江市粤西公证处办理委托公证手续，由黄明财、吴妃三出具一份《委托书》，该《委托书》的主要内容为：“座落在湛江市霞山区兴隆村x巷x号之一第x层x房是我们夫妻的共同财产，持有粤房地证字Cxxxxx号《房地产权证》为据。现我们委托林海英为代理人，全权代表我们办理如下事宜：一、办理上述房屋买卖的相关手续、签订房屋买卖合同、办理房屋产权过户及交割手续。二、代缴税费、代收房款（1、银行：中国建设银行，账号xxxxxxxxxx，户名：林海英；2、银行：中国工商银行，账号xxxxxxxxxxx，户名：林海英）。三、办理房易安资金托管手续。四、协助买方办理住房公积金或商业按揭贷款手续。五、办理上述房屋的水电、煤气、有线电视、物业管理交割过户手续。六、办理减免税手续，查无房证明。受托人在上述授权范围内签署的一切有关文件，我们均予以承认。黄明财、吴妃三在《委托书》的委托人上署名，落款时间2012年7月13日。”完成委托公正手续后，原告一次性向被告付清房屋转让款245000元（含已付的定金10000元），被告黄明财为原告出具《收据》一份，该《收据》载明：“今收到房屋款现金贰拾肆万伍仟元（245000元），落款人为黄明财，时间2012年7月13日”。同日，被告将涉案的房屋产权证和房屋交付原告，原告接收房屋后遂对房屋进行装修并使用至今。2013年，原告到湛江市房管局办理x房的产权过户登记手续时，被告知，涉案房屋的土地使用权来源为“划拨”，因该房的土地使用权人与现房屋所有权人不一致，且未缴纳土地出让金，故房屋不能办理过户登记手续。因涉案的x房无法办理过户手续，原告与两被告协商无果。2014年4月1日，原告向被告发出《解除房屋转让协议通知书》，要求解除双方之间的房屋转让协议。 另查明，关于x房能否办理产权过户及该房办理产权过户时需提交何种手续、缴交何种税费等问题，本院于2014年7月2日致函湛江市房产管理局。湛江市房产管理局也于同年7月18日给本院复函，《复函》主要内容为：“根据《城市房地产管理法》第32条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《房屋登记办法》第8条，办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致的原则。我国法律和实践中一直遵循“房地权利一致”原则。经查询档案，霞山区兴隆村x巷x号之一第x层x房为黄耀山等四人于1996年10月建设的自建房屋。2007年3月出售给黄明财，并向我局申办转移登记。依据《城市房地产管理法》第61条的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。依申请依法办理房屋转移登记，房屋买卖双方在房屋转移登记后应及时向国土管理部门申办土地使用权转移登记，以依法遵循“房地权利一致”原则。如x房进行二手房交易转移，应具备该房、地权利人一致，如房屋所有权人与土地使用权人不一致时，应先将土地使用权转移到买受人名下再申请房屋所有权转移登记（2009年后执行该登记）。”因原、被告双方就合同的解除、定金返还及装修赔偿等问题协商无果，原告遂提起本案诉讼。 本院认为，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，原、被告双方虽未签订书面形式的房屋买卖合同，但《收据》中已载明了当事人的名称、标的、房屋位置、交易金额、履行期限和方式、违约责任等合同的主要条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定原、被告双方间的房屋买卖协议依法成立且生效。根据房屋转让协议及《委托书》约定，涉案房屋的产权过户手续虽已委托给原告负责办理，但由于x房在黄明财向原房屋所有权人黄耀山等四人购买时，只办理了房屋产权过户登记，而涉及房屋所占用范围内的土地使用权尚未申请同级人民政府的土地管理部门办理土地变更手续，故x房进行再次二手房交易的条件尚未成就。由于被告未将x房所占用范围土地使用权权属人变更与房屋所有权权属人相一致，造成原告所购房屋无法过户，既而造成双方的房屋转让协议实际已无法继续履行，故原告请求解除原、被告之间的房屋转让协议，本院予以支持。根据法律的规定，被告黄明财与黄耀山等四人先前进行x房的房屋交易，应及时办理房屋产权变更登记及该房屋所占用范围内的土地使用权的变更手续。两被告在未完成涉案房屋土地使用权变更手续就径行将x房出售给原告的行为违反法律相关规定，依法应承担违约责任。原告在与两被告进行房屋交易时，已获取涉案x房的房屋所有权证，应得知该房的土地使用权来源为“划拨”，但其对土地使用权来源性质为划拨的房屋在交易时应注意的事项及规定未尽谨慎审查义务，草率成交，本身亦有过错，也应承担相应的责任。合同解除后，双方当事人应承担互相返还财产的义务。但由于造成x房转让协议无法继续履行双方均有责任，原告要求被告双倍返还定金10000元欠缺法律依据，本院不予采纳。对原告主张房屋转让款利息从2012年7月13日起至2014年5月6日止按月利率1.5%计算73500元的请求，因转让协议中没有约定，且原告已实际使用涉案x房，其已实际获得现实收益，故对原告的该项请求本院不予支持。对于原告请求两被告承担房屋装修费6000元，由于原告所提供的装修费用支出证据仅为一张个人所写的《收款收据》，不足以证明为房屋装修支付的费用，故对原告的该项请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、解除原告林海英与被告黄明财于2012年7月13日在《收据》中所约定位于湛江市霞山区兴隆村x巷x号之一第x层x房的房屋转让协议。 二、被告黄明财、吴妃三应于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还原告林海英房屋转让款245000元。 如果被告黄明财、吴妃三未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 三、驳回原告林海英的其他诉讼请求。 本案受理费6317元（原告已预付），由原告林海英负担1710元，被告黄明财、吴妃三共同负担4607元（在履行本判决义务时径付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄王金 审 判 员 蔡 华 人民陪审员 谭 杰
二0一四年十月二十七日
书 记 员 冉晓璇
附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一） 因不可抗力致使不能实现和合同目的； （二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五） 法律规定的其他情形。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 |