广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湛霞法民二初字第56号 原告金月清。 委托代理人许德鸿，广东君平律师事务所律师。 被告湛江市交通运输集团有限公司。 法定代表人赫少川，总经理。 委托代理人陈亚平。 被告黎康贤。 委托代理人 程志伟，广东承诺律师事务所律师。 原告金月清诉被告湛江市交通运输集团有限公司（以下简称交通公司）、被告黎康贤暨被告黎康贤反诉原告金月清租赁合同纠纷一案。2014年4月22日，本院受理后，依法组成合议庭，于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告金月清及其的委托代理人许德鸿，被告交通公司的法定代表人赫少川、委托代理人陈亚平，被告黎康贤及其的委托代理人程志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金月清诉称，黎康贤与交通公司签订位于湛江市霞山区x路x号之x铺面的租赁合同（2012年4月27日至2013年12月31日止）期已满。现原告与交通公司于2014年3月12日签订了租赁合同，将位于湛江市霞山区x路x号之x铺面租给原告使用经营。原告依合同要求交付了保证金11250元，还交付了2014年3月和4月两个月的租金共7500元。但是，至今公司还未把上述租赁铺面交付给原告使用，该铺面仍由被告人黎康贤占用至今。在此期间，原告曾多次向交通公司领导要求尽快采用有效措施，履行公司应有的义务与责任。原告也要求当地派出所出面协商，但被告人黎康贤还是强占铺面，继续经营不肯搬出，为保护原告的合法权益，特诉至法院。请求：1、判令被告交通公司立即履行与原告于2014年3月12日签订的《铺面租赁合同》，将位于湛江市霞山区x路x号之x铺面交付原告使用经营；2、判令黎康贤立即搬迁出位于湛江市霞山区x路x号之x铺面，交付原告使用经营；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。 被告交通公司辩称，我公司不存在过错，不应承担任何经济责任和其他法律责任。黎康贤存在严重违反合同法及相关法规的行为，理应承担相应的经济责任和法律责任。 被告黎康贤答辩及反诉称，黎康贤承租交通公司的商铺，先后投入20万元进行商铺装修更新。租赁期间届满，黎康贤要求续约，交通公司均以拒绝。2014年2月27日，黎康贤向交通公司交纳2014年1—2月份的租金（管理费）共计7500元。2014年3月12日，交通公司未告知黎康贤的前提下，以3750元/月的租金，将商铺出租给金月清，剥夺了我的优先承租权，其双方存在恶意串通，损害了黎康贤利益，金月清与交通公司签订的租赁合同属无效，应撤销。故提起反诉请求：1、撤销被反诉人金月清与被告交通公司于2014年3月12日签订的《铺面租赁合同》；2、被反诉人、被告承担本案一切诉讼费用。 原告（反诉被告）金月清辩称，原告与交通公司签订的租赁合同是合法有效的，两被告的租赁合同已履行完毕。交通公司已通知黎康贤明确要求收回商铺，且黎康贤没有要求续签合同；黎康贤要求撤销原告与交通公司的租赁合同没有法律依据，黎康贤不是原告与交通公司的合同当事人，没有权利提出撤销。黎康贤的反诉没有事实和法律依据，应予驳回。 经审理查明，位于湛江市霞山区x路x号之x的铺面房屋（以下称x号商铺）权属交通公司。2012年4月27日，交通公司（甲方）与黎康贤（乙方）签订《铺面租赁合同》，合同约定：甲方将位于x号商铺铺面承租给乙方使用，时间从2012年5月1日起至2013年12月31日止；签订合同时，乙方须足额缴交租赁押金8000元给甲方，合同期满后，乙方没有违约行为，甲方退还押金给乙方（不计利息）；每月租金1600元，管理费900元，两项共计2500元，从双方签订之日起计收，乙方必须先交租金后使用门店（每月5号缴交），逾期不交，作违约处罚按月租金的5‰日加收滞纳金，并停止供水供电，由此造成的后果，由乙方承担责任；租赁期间，乙方对房子的一切装修，包括大门卷闸门安装，合同期满后如不再续租，不得拆除，要无偿留给甲方；合同期满，乙方如不续约，将铺面完好交还甲方，甲方审视乙方无违约行为，将押金退还乙方……。合同签订后，交通公司交付x号商铺给黎康贤进行使用经营。2013年10月28日，交通公司向黎康贤发出《通知》，通知黎康贤做好搬离的准备，期满时，请按合同条款要求将租赁的店铺交回交通公司。黎康贤收到通知后并无异议。2013年12月31日，交通公司与黎康贤的租赁合同期限届满，黎康贤既不申请续租，亦不将租赁物交还交通公司，而占用至今。在此期间，交通公司先后于2013年12月31日和2014年1月21日向黎康贤发出《通知》，要求黎康贤立即搬离，交回商铺，否则造成的一切后果全部由黎康贤负责，将依法追究相关的法律责任。2014年2月27日，交通公司收取黎康贤缴付的2014年1月和2月的租金4800元及管理费2700元，共计7500元。2014年3月12日，交通公司（甲方）与金月清（乙方）签订《铺面租赁合同》，合同约定：甲方将位于湛江市霞山区x路x号之x的铺面承租给乙方使用，时间从2014年3月1日起至2015年12月31日止；签订合同时，乙方须足额缴交租赁押金11250元，合同期满后，乙方没有违约行为，甲方退还押金给乙方（不计利息）；每月租金2400元，管理费1350元，共计3750元，从双方签订之日起计收，乙方先交租金后使用门店；乙方须维护、保养甲方提供的房子，注意安全，不得任意拆改，如需变动，须先征得甲方同意，租赁期间，乙方对房子的一切装修，包括大门卷闸门安装，合同期满后如不再续租，不得拆除，要无偿留给甲方；合同期满，乙方如不续约，将铺面完好交还甲方，甲方审视乙方无违约行为，将押金退还乙方……合同还对铺面的水电使用、商铺的排污、房屋的转租、合同终止的条件、违约责任等作了约定。同时，双方对安全生产的问题签订了《补充协议》和商铺门前三包责任书。合同签订后，金月清依约支付了押金11250元及租金管理费3750元给交通公司。由于涉案的商铺仍由黎康贤占有使用，交通公司无法交付商铺给金月清经营使用。2014年4月14日，交通公司再次向黎康贤发出《通知》，告知该商铺于今年3月由他人承租，要求黎康贤立即搬离，交还商铺给交通公司，黎康贤不予理睬。2014年4月22日，金月清向本院提起诉讼。庭审中，黎康贤未能充分举证证明其从2013年8月始以书面形式向交通公司申请续租商铺的事实。交通公司主张其收取黎康贤的2014年1月和2月的租金和管理费属商铺占用费，是为避免损失扩大。案经庭审调解，因各持己见，调解未果。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。金月清与交通公司签订的《铺面租赁合同》是其双方真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。根据双方当事人诉辩的事实和理由，本案争议的焦点关键是：金月清据以其与交通公司签订的租赁合同，诉讼请求交通公司履行合同同时，请求黎康贤搬迁出x号商铺的理据是否充分；黎康贤反诉请求撤销金月清与交通公司签订的《铺面租赁合同》理据是否充分。 涉案商铺在黎康贤与交通公司的租赁合同期限届满后，黎康贤不依约返还，仍占有使用至今，属物权占有行为。在此期间，交通公司虽然对黎康贤占用涉案的商铺提出异议，并要求返还，但又收取了黎康贤缴付的2014年1月和2月的租金和管理费，使其之间重新形成了没有约定具体租赁期限的不定期租赁关系。在交通公司与黎康贤的不定期租赁关系尚未终止和涉案商铺尚未腾空返还交通公司管业的前提下，金月清请求判令交通公司立即履行《铺面租赁合同》，将位于湛江市霞山区x路x号之x铺面交付其使用经营，以及请求判令黎康贤立即搬迁出位于湛江市霞山区x路x号之x铺面，因法律依据不充分，本院不宜支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，由于金月清与交通公司签订《铺面租赁合同》不具有法律规定的撤销情形，黎康贤反诉请求撤销金月清与交通公司于2014年3月12日签订的《铺面租赁合同》，理据不充分，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告金月清的全部诉讼请求。 二、驳回被告黎康贤的全部反诉请求。 案件受理费737元（原告金月清已预付），由原告金月清负担；反诉费100元（被告黎康贤已预付），由被告黎康贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 王 金 审 判 员 黄 毅 审 判 员 蔡 华
二0一四年九月二十二日
书 记 员 方 超
附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 |
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