广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第59号 原告邓艳。 委托代理人郑凯杰、梁楚海，均系广东博格律师事务所律师。 被告吴菜明。 委托代理人李胜光。 第三人湛江市顺景地产代理有限公司（以下简称顺景公司）。 法定代表人陈进辉，经理。 委托代理人何斯婵。 第三人李国豪。 第三人中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行（以下简称农行霞山支行）。 法人代表人梁德明，行长。 原告邓艳诉被告吴菜明、第三人顺景公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法通知李国豪、农行霞山支行作为第三人参加诉讼，并于同年8月26日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓艳及其的委托代理人郑凯杰，被告吴菜明的委托代理人李胜光，第三人顺景公司的委托代理人何斯婵均到庭参加诉讼，第三人李国豪、农行霞山支行经合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓艳诉称，原告通过第三人顺景公司向被告吴菜明购买湛江市霞山区x路x号x区x房（以下简称x房），被告是该套房产的所有权人之一。2013年12月4日，经原告、被告、第三人三方充分协商，签订了《湛江市顺景地产代理有限公司房地产（经纪）买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），原、被告双方在合同中约定：“x房的成交价为103万元，原告于签合同当日交付定金5万元给被告；合同确定的履行期限为2014年3月10日届满；若原、被告双方某一方违约，违约方应当赔偿对方上述房产的成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用；若被告单方违约，其还应返还所收原告的购房款。”原告在合同签订当日即交付定金5万元给被告，并由被告出具了《收据》。 从原、被告签订合同时起，被告一直不愿按照合同的约定配合原告办理x房的产权过户登记手续。合同履行期限届满后，原告多次要求与被告解除合同关系，并催促其返还定金，但被告总是以各种理由推拖。原告认为：被告的行为已明显构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。请求：1、判决解除原告、被告、第三人三方签订的《湛江市顺景地产代理有限公司房地产（经纪）买卖合同》。2、判决被告向原告返还购买座落于湛江市霞山区x路x号x区x房的双倍定金10万元。3、判决被告向原告赔偿购买座落于湛江市霞山区霞山区x路x号x区x房成交价20%的违约金20.6万元。4、本案的一切诉讼费用由被告承担。 被告吴菜明辩称，一、答辩人不存在违约，原告要求答辩人双倍返还定金10万元及支付违约金20.6万元无任何依据。首先，《房屋买卖合同》第三条第2项约定“乙方于交割前支付首期房款67万元给甲方”，第二十条第2项约定“买方支付67万元给予卖方到农业银行还贷款赎证”。以上条款已清晰表明，合同生效后，原告应先支付67万元给答辩人还贷款赎证（即解除抵押），但原告至今仍未支付上述款项，已构成违约，也正是因为原告未依约付款，才造成涉诉房屋至今尚未过户。其次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，涉诉的房产是抵押房产，而办理抵押房产过户手续的前提是先解除抵押登记，而办理解除抵押登记的前提是先偿还贷款，而答辩人偿还贷款的前提是原告依约先行支付首期购房款67万元。根据以上规定，在原告未依约支付首期款给答辩人还贷款的前提下，答辩人有权拒绝其办理过户手续的请求，而且也根本无法办理过户手续，故答辩人不存在任何违约。二、原告违约解除合同，无权要求返还定金。答辩人在签订合同后，一直主动要求原告履行合同，不存在任何过错，造成涉诉房屋至今未能过户的原因纯属原告违约所致，依照相关法律规定，其违约解除合同应无权要求返还定金；同时，对原告违约而造成答辩人的损失，答辩人保留另案起诉原告予以追讨的权利。综上所述，原告的起诉请求无理无据，请依法驳回其诉讼请求。 第三人顺景公司述称，签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的产权证已抵押给农行霞山支行。要办理产权过户，被告需出30万元，原告需出67万元去办理抵押注销。到农行霞山支行办理注销手续约需1个小时，然后到市房管局办理过户登记手续。《房屋买卖合同》签订后，原告与被告到农行霞山支行办理赎证手续时，被告要求原告把67万元汇入农行霞山支行，但被告没有带来30万元，仅67万元无法办理注销抵押。为避免财产损失，原告不同意将67万元存入银行，对此，被告认为是原告违约，但我司认为无法办理注销抵押的责任在被告。 第三人李国豪、农行霞山支行均不到庭参加诉讼，也未提出书面述称意见。 经审理查明，涉案的x房权属被告吴菜明及第三人李国豪共同共有。2012年10月12日，吴菜明、李国豪将x房作为抵押，与农行霞山支行签订《最高额担保个人借款合同》（以下简称《借款合同》），由吴菜明向农行霞山支行借款90万元，借款期限自2012年10月12日至2015年10月11日。李胜光作为保证人在《借款合同》中签名。2013年12月4日，原告邓艳（乙方）与被告吴菜明（甲方）、第三人顺景公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：甲、乙、经纪方在平等、自愿和诚实信用的基础上，经由经纪方顺景公司提供居间服务，就房屋买卖和经纪服务事项达成如下条款：第一条、甲方将自有房地产x房出售给乙方（房地产权证：粤房地证字第xxxxxx、xxxxxx号，建筑面积157.76㎡）。第二条、甲、乙双方协商确定该物业成交价为103万元，该款为卖方净收款，买方另外支付14.6万元给中介方过户。在本合同签订当日，乙方需支付定金5万元。定金由甲方收取。第三条、付款方式：2、按揭付款。乙方于分割前支付首期房款67万元给甲方，50万元由乙方向贷款机构申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款机构直接转入甲方帐户。第十条、若因甲方的原因造成在2014年3月10日不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款，并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方15000元作为违约金。若因乙方的原因造成在2014年3月10日不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿给经纪方15000元作为违约金。第二十条、约定其他事项：2、买方付67万元给卖方到农行霞山支行还贷款赎证。《房屋买卖合同》签订当日，原告邓艳将5万元定金交付给吴菜明，吴菜明给邓艳出具了《收据》。按照《房屋买卖合同》的约定，为了履行涉案房屋的过户办证，原、被告还商定双方一起到农行霞山支行，由原告将依约应支付的67万元首期房款及被告负责筹备的30万元（共97万元）一齐交给农行霞山支行，申请办理注销涉案房屋的抵押，赎回1309房的产权证，然后办理过户登记给原告。在涉案房屋过户登记到原告的名下后，再由原告申请贷款50万元，将贷款50万元中的30万元作为购房款付给被告。但《房屋买卖合同》签订后的第3天，原告依约带67万元（其中60.48万元为借记卡中的存款）与被告一起到农行霞山支行准备办理注销抵押时，因被告负责的30万元未能到位，故无法赎回涉案房屋的产权证，导致无法按《房屋买卖合同》约定的期限办理过户登记手续。庭审中，被告同意将x房卖给原告。但原告表示其已另行购买了房屋。案经多次调解，虽原、被告双方均有调解意愿，并提出各自的调解方案，但因无法达成协议，故调解未果。 本院认为，《房屋买卖合同》是原、被告及第三人顺景公司的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《房屋买卖合同》合法有效。合同的当事人均应依约享有合同的权利和履行合同的义务。《房屋买卖合同》虽约定首期房款67万元由原告交付给被告，但首期房款67万元是交给被告到农行霞山支行偿还贷款且赎证，然后按《房屋买卖合同》的约定办理过户登记手续。《房屋买卖合同》签订后，原告带67万元（含借记卡中60.48万元存款）与被告一起到农行霞山支行办理涉案房屋的抵押注销时，因尚欠被告负责的30万元而未能注销抵押，赎回产权证。导致涉案房屋的产权证无法赎回，并非是原告未付首期房款所致，其主要原因仍是被告应负责的30万元无法提供。造成不能赎证，以致最终无法在合同约定的期限内办理过户登记，原、被告双方均有责任。被告在履行《房屋买卖合同》中虽有违约行为，但庭审中被告仍愿意将涉案房屋卖给原告，且被告的违约行为未造成原告在购房事件中因错失时机而遭受经济损失。按照公平原则，由被告按涉案房屋成交价103万元的3.3%支付违约金33990元给原告，而对原告主张的违约金超出33990元部分的则不予支持。 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于原、被告双方在履行《房屋买卖合同》及办理涉案房屋赎证时，均未能依约履行各自的义务，故对原告要求被告双倍退还定金10万元则不予支持，由被告将5万元定金退还给原告。由于原告明确表示不再履行《房屋买卖合同》，且被告未对原告主张解除合同作出抗辩，仅对原告的定金主张及违约金主张提出抗辩，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》应予以解除。第三人李国豪、农行霞山支行经合法传唤，均未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第一百二十条，以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第162条的规定，判决如下： 一、解除原告邓艳、被告吴菜明、第三人湛江市顺景地产代理有限公司于2013年12月4日签订的《房地产（经纪）买卖合同》［合同编号：顺景地产（2013）0000019］。 二、被告吴菜明应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告邓艳退还定金5万元。 三、被告吴菜明应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告邓艳赔偿违约金33990元。 如果被告吴菜明未按上述第二、三项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告邓艳的其他诉讼请求。 案件受理费5890元（原告已预付），由原告负担4220元，被告负担1670元（在履行本判决义务时径付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄王金 审 判 员 蔡 华 人民陪审员 谭 杰
二0一四年十二月八日
书 记 员 陈丽莫
附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第一百三十四条第一款 承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产。 《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。 第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第162条 无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。 |
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