广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书 （2014）湛霞法民二初字第168号 原告陈诗敏。 委托代理人陈英，系原告陈诗敏的父亲。 委托代理人谢秋琼，系原告陈诗敏的母亲。 被告中国银行股份有限公司湛江分行。 法定代表人江伟涛,行长。 委托代理人叶翠芬，中国银行股份有限公司湛江分行职员。 委托代理人黄雯怡，中国银行股份有限公司湛江分行职员。 被告湛江市安海拍卖行。 法定代表人李宝春。 委托代理人李希波，湛江市安海拍卖行经理。 第三人湛江经济技术开发区金域房地产开发公司。 法定代表人王华钦，经理。 委托代理人蔡鸿莹，广东万维律师事务所律师。 原告陈诗敏诉被告中国银行股份有限公司湛江分行（以下简称中行湛江分行）、湛江市安海拍卖行（以下简称安海拍卖行）拍卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法通知湛江经济技术开发区金域房地产开发公司（以下简称金域公司）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈诗敏的委托代理人陈英，被告中行湛江分行的委托代理人叶翠芬、黄雯怡，被告安海拍卖行的委托代理人李希波，第三人金域公司的委托代理人蔡鸿莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈诗敏诉称，位于湛江市霞山区x路x号x幢x门x房(以下简称401房)原属中行湛江分行遂溪支行物业，2000年5月因遂溪支行撤并已划并中行湛江分行所有。2004年中行湛江分行委托安海拍卖行对该房产进行公开拍卖，原告同年8月25日以142000元竞得，并与被告安海拍卖行签订《拍卖成交确认书》。原告已依约定付清拍卖款，该房产也交付给原告使用至今。依照购房约定，被告有责任提供产权过户所需的相关证明资料，但因被告中行湛江分行经办领导换届，现任主管领导均以不知情为由推脱，拒绝为原告提供证明资料，加上被告安海拍卖行现已歇业解体，导致该房产至今不能过户。为维护原告的合法权益，特具状向法院起诉，请求：1、依法判令x路x号x幢x门x房属原告所有，责令两被告协助原告办理该房产过户手续；2、本案受理费由被告承担。 被告中行湛江分行辩称，根据我行致被告安海拍卖行的函，说明x房拍卖成交后的所有过户税费由买受方承担，我行也不负责该房产的办证事宜，且原告从竞买该房产至今有十多年已超过诉讼时效。从房管部门查询得知，该房产不登记在我行名下，所以，我行没有义务协助原告办理该房产的过户手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告安海拍卖行辩称，原告所述与事实严重不符，x房在拍卖前，我行已履行对该房产的瑕疵告知义务，即是特别说明该房产的所有税费全部由买受人承担，该房产由于开发商去向不明，房产证现无法办理，拍卖成交后，我行此后不负责该房产的办证事宜，一切概由买方负责。原告陈诗敏及其父亲陈英在竞得该房产后，与我行签订《拍卖成交确认书》，该确认书第6条也明确写有“有购销合同，不担保过户，如能过户，税费全部由买受方自负”。由此说明，原告在竞买该房产时是知道该房产的过户瑕疵的，但原告私自涂掉确认书第6条的内容，隐匿本行对该房产的瑕疵说明。且从拍卖成交之日至今，早已超过2年诉讼时效。综上所述，原告所述无事实依据，提供的证据与事实严重不符，请求法院驳回原告对我行的诉讼请求。 第三人金域公司述称，x房如果能过户至原告名下，我方愿意协助，但由于我方目前的经营范围仅限于清理企业的债权债务，我方无法履行该协助义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告陈诗敏在举证期限内提供的证据材料及证明的事实为： 1、《拍卖成交确认书》1张，证明原告与被告的买卖关系合法成立； 2、《拍卖成交确认书附件》1张，证明被告尚未履行条款约定，不给原告提供产权过户所需证明材料； 3、《收据》2张,证明原告已付清房款; 4、《商品房购销合同书》1份，证明涉案标的x房原属中行遂溪支行购买； 5、湛江市中级人民法院《民事裁定书》1份，证明x房产权已归属中行湛江分行，且委托安海拍卖行对z房拍卖的是中行湛江分行。 经庭审质证，对原告上述证据材料，被告中行湛江分行有如下质证意见：对证据1的真实性有异议，因为该证据第6款约定的“其他条款”有涂改的痕迹，与原件不一致；对证据2的证明事实有异议，该证据不能证明我行需要对其办理过户，对证据3、4、5均无异议。 经庭审质证，对原告上述证据材料，被告安海拍卖行有如下质证意见：证据1的质证意见与被告中行湛江分行的一致，对证据2、3、4、5均无异议。 经庭审质证，对原告上述证据材料，第三人金域公司有如下质证意见：对证据1、2、3、5均无异议，证据4中的内容有异议，因为该证据上的两个印章分别复印件及原件，但金域公司与中行湛江分行签订商品房购销合同属实。 被告中行湛江分行在举证期限内提供的证据材料及证明的事实为： 1、《关于调整我行湛江市霞山区x路x号x房拍卖成交后过户税费的函》1张，证明拍卖成交后，我行此后不负责该房产的办证事宜，一切由买方负责； 2、《拍卖成交确认书》1张，证明不担保过户，如能过户，税费全部由买受人自负。 经庭审质证，对被告中行湛江分行上述证据材料，原告陈诗敏、被告安海拍卖行及第三人金域公司均无异议。 被告安海拍卖行在举证期限内提供的证据材料及证明的事实为： 1、安海拍卖行2004年第28期拍卖会规则及竞买须知1份，证明原告拍卖前签字认可的拍卖规则及竞买须知，认可标的物的瑕疵； 2、安海拍卖行2004年第28期拍卖会的资料1份，证明原告拍卖前签字认可的拍卖会资料，认可标的物的瑕疵； 3、对有关x房拍卖成交后过户情况及税费的特别声明1张，证明原告在举牌竞买成交前，已经了解熟悉标的物的实际产权状况及税费的承担情况，认可标的物的瑕疵即成交不负责该房产办证事宜，一切概由买方负责； 4、拍卖成交确认书第一联和第四联各1张，证明原告在举牌成交后，签订成交确认书前，再次认可标的物的实际产权情况和税费承担实际情况才签字的。 经庭审质证，对被告安海拍卖行上述证据材料，原告陈诗敏、被告中行湛江分行及第三人金域公司均无异议。 经审查，本院对原告陈诗敏及被告中行湛江分行、安海拍卖行上述证据材料分析认证如下：因原告提供的证据1与原件核对不一致，本院对其真实性不予认可；证据4中的印章虽有瑕疵，但该合同的当事人即被告中行湛江分行及第三人金域公司均认可其中记载的商品房买卖的事实，综合其他证据，对证据4予以认可，可作为本案的定案依据；因对方当事人对原告提供的证据2、3、5,被告中行湛江分行及被告安海拍卖公司提供的所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认，可作为本案的定案依据。 第三人金域公司没有向本院提交证据材料。 本院依职权到湛江市房地产档案馆调取《商品房产权权属证明书存根》1张及《商品房屋产权权属申请表》1份。 经质证，原告陈诗敏,被告安海拍卖行及第三人金域公司对本院调取的上述证据材料的真实性、合法性及关联性均无异议，被告中行湛江分行认为《商品房屋产权权属申请表》与本案没有关联性，因为其中的“x房”没有显示购买人是银行或原告陈诗敏，对其真实性及合法性无异议，对《商品房产权权属证明书存根》的真实性、合法性及关联性无异议。因原告陈诗敏,被告中行湛江分行、安海拍卖行及第三人金域公司对《商品房产权权属证明书存根》的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认，可作为本案的定案依据；被告中行湛江分行虽对《商品房屋产权权属申请表》与本案的关联性有异议，但未能提供相关证据予以证明，《商品房屋产权权属申请表》虽没显示x房的购买人，但根据其中所载明房屋位置及权属人，已证明x房登记于第三人金域公司名下的事实，故本院对《商品房屋产权权属申请表》予以确认，可作为本案的定案依据。 经审理查明，座落于湛江市霞山区x路x号房屋原属于第三人金域公司所有，1995年8月2日，金域公司与中国银行遂溪支行签订《商品房购销合同书》，双方约定金域公司将其中的x房出售给中国银行遂溪支行，并已实际履行，但双方此次交易在湛江市房屋管理局没有办理备案登记，x房也没有办理过户至中国银行遂溪支行名下。1998年6月2日，金域公司为其座落于湛江市霞山区x路x号房屋在湛江市房屋管理局办理了产权权属登记。 约于2000年5月，中国银行遂溪支行撤并入被告中行湛江分行。2001年8月20日，在申请执行人湛江霞山电器厂申请执行被执行人金域公司一案中，中行湛江分行对湛江市中级人民法院查封x房提出异议，湛江市中级人民法院同年12月11日作出的（2001）湛中法执字第178号之二《民事裁定书》认为,x房在查封之前已由金域公司预售给中行湛江分行，且预售合同有效，应继续履行，裁定对x房予以解除查封。 2004年8月25日，被告安海拍卖行受中行湛江分行的委托，对x房进行公开拍卖。拍卖前，安海拍卖行根据中行湛江分行《关于调整我行湛江市霞山区x路x号房拍卖成交后过户税费的函》的内容“湛江市安海拍卖行：经我行研究决定，我行委托贵行拍卖的湛江市霞山区x路x号x房（118平方米）的所有过户税费全部由买方承担，该房产由于发展商去向不明，房产证现没法办理，拍卖成交后，我行此后不负责该房产的办证事宜，一切概由买方负责。特此通知。2004年8月18日”向竞买人说明:x房有购销合同，不担保过户，如能过户，税、费全部由买受方自负。经公开拍卖，x房由原告陈诗敏以142000元竞得，并与安海拍卖行签订《拍卖成交确认书》，该确认书第6条约定“其他条款：有购销合同，不担保过户，如能过户，税、费全部由买受方自负”同日，陈诗敏向安海拍卖行付清拍卖款及拍卖佣金，安海拍卖行将x房交由陈诗敏占有使用至今。因x房至今未能办理过户至原告陈诗敏名下,为维护自身合法权益,原告陈诗敏具状向法院提起诉讼,请求法院判令x房属原告陈诗敏所有，被告中行湛江分行、安海拍卖行及第三人金域公司协助原告办理该房产过户手续;并由被告中行湛江分行承担本案诉讼费用。 另查明，第三人金域公司在《企业机读档案登记资料》中载明的经营范围为：仅供清理本企业的债权债务使用。 诉讼中，原告陈诗敏向本院申请承担本案诉讼费用及办理过户x房应由中行湛江分行及原告承担的税费。 本院认为，本案属拍卖合同纠纷。金域公司于1995年8月2日将x房出售给中行湛江分行，湛江市中级人民法院裁定金域公司与中行湛江分行的预售合同有效，应继续履行。中行湛江分行已实际履行，且x房原权属人金域公司对x房不再主张所有权，故认定中行湛江分行通过事实行为取得x房的所有权。X房虽然至今仍登记于金域公司名下，但属于产权登记与权利不一致的情形。所以，中行湛江分行委托安海拍卖行将x房公开拍卖符合《中行人民共和国拍卖法》第六条的规定，合法有效。陈诗敏按照拍卖程序参加了401房的公开拍卖，竞买成功并交足房款后，实际占有使用x房达十年之久，陈诗敏与安海拍卖行签订的《拍卖成交确认书》合法有效。中行湛江分行作出的《关于调整我行湛江市霞山区x路x号x房拍卖成交后过户税费的函》所指向的对象是安海拍卖行，所约束的对象也仅限于安海拍卖行。对原告陈诗敏有约束力的是《拍卖成交确认书》第六条“其他条款：有购销合同，不担保过户，如能过户，税、费全部由买受方自负”的约定，根据该约定的字面理解，应是x房有购销合同，但不知能不能办理过户登记，如果能够办理过户登记，所需的全部税费由陈诗敏承担。根据本案的实际情况，x房所在楼盘总产权已办理产权登记，通过对总产权的析分，x房是能够办理过户登记至陈诗敏名下的。所以，在陈诗敏承担办理x房过户手续所需税费的前提下，中行湛江分行作为x房的委托拍卖人，并不能根据《拍卖成交确认书》第六条的约定免除其协助办理x房过户手续的义务,故对陈诗敏请求中行湛江分行协助办理x房过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因x房现仍登记于金域公司名下，而要将x房过户至陈诗敏名下，需先从金域公司过户至中行湛江分行名下，再从中行湛江分行过户给陈诗敏名下。金域公司称其愿意协助陈诗敏办理x房过户手续，但因其目前的经营范围仅限于清理企业的债权债务，无法履行该协助义务，应驳回陈诗敏的诉讼请求。由于金域公司已将x房出售给中行湛江分行，中行湛江分行委托将x房拍卖，由陈诗敏竞得，即金域公司协助陈诗敏办理x房过户手续也是履行债务的一种形式，故对金域公司无法履行该协助义务的述称，本院不予采纳，对陈诗敏请求金域公司协助办理x房过户手续的诉讼请求，本院也予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产因法律行为发生物权变动，办理登记是生效要件，不能以确权代替过户登记，故对原告陈诗敏请求判令x房属其所有的诉讼请求，不予支持。 关于中行湛江分行及安海拍卖行对陈诗敏请求协助办理x房过户手续已超过诉讼时效的抗辩，因陈诗敏已经实际占有使用x房，其请求协助办理x房过户手续具有物上请求权的性质，不适用诉讼时效的规定，对中行湛江分行及安海拍卖行此抗辩不予采纳。 鉴于安海拍卖行在拍卖成交后已将x房交付陈诗敏占有使用，已履行作为拍卖人的义务，且在《拍卖成交确认书》中也没约定安海拍卖行有协助办理过户的义务，对陈诗敏要求安海拍卖行协助办理x房过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 原告陈诗敏向本院申请承担本案诉讼费用及办理过户x房所需的税费，是对自己民事权利的处分，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国拍卖法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 一、第三人湛江经济技术开发区金域房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助被告中国银行股份有限公司湛江分行将位于湛江市霞山区x路x号x幢x门x房办理过户至中国银行股份有限公司湛江分行名下； 二、被告中国银行股份有限公司湛江分行于上述第一项判决主文履行完毕后七日内协助原告陈诗敏将位于湛江市霞山区x路x号x幢x门x房办理过户至陈诗敏名下； 三、上述第一项及第二项判决的办理过户登记手续所应由中国银行股份有限公司湛江分行及原告陈诗敏负担的税费均由原告陈诗敏负担。 四、驳回原告陈诗敏的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预付）由原告陈诗敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅 审 判 员 黄细曼 人民陪审员 何俏洁
二0一四年十一月五日
书 记 员 陈奎逢
附相关法律文书 《中行人民共和国拍卖法》第六条 拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利; 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利； 《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 |
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