广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湛霞法民二初字第182号 原告谢德理。 原告潘红云。 被告湛江市建实房地产开发有限公司。 法定代表人庞彩华，总经理。 委托代理人谢明演，广东领会律师事务所律师。 原告谢德理、潘红云诉被告湛江市建实房地产开发有限公司（以下简称建实公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月5日公开开庭进行了审理。原告谢德理、潘红云，被告建实公司的委托代理人谢明演到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢德理、潘红云诉称，原告于2009年5月5日与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买被告开发的霞山区xx路xx号楼x单元xxxx号房（以下简称xxxx房），房建筑面积136.09平方米。原告已如约履行合同义务，向被告付清全部购房款611000元及相关费用。按合同第八条约定，被告应当在2009年6月30日前，依照国家有关规定，经竣工验收合格的商品房交付给原告。当2009年7月，原告收到被告交房确认单，原告要求被告出示竣工验收合格证书时，被告推说事后再给，有意遮掩和欺骗原告。后因房屋不断出现质量问题，才经查明，该楼房直到2009年9月16日才取得上级竣工验收合格证书。被告把未经上级部门竣工验收合格的房屋卖给原告，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，被告实际逾期交房76天，依法及合同约定第九条规定，被告应向原告赔偿违约金23218元。再则，房屋质量存在严重缺陷：主人房东墙发生裂缝渗水发霉，内阳台（现用厨房）天花裂缝严重漏水，内墙多次裂缝等现象。期间，原告曾经多次向被告反映，并要求尽快给予维修，但被告一直故意拖延，置之不理，原告无奈多次向上级有关部门反映，但最终无果。鉴于被告逾期交房，并且对房屋出现的严重缺陷拖延不理的恶劣态度，被告已严重违反合同约定，损害原告的切身利益。根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金23218元；2、被告迅速全面修复原告所购买的xxxx号商品房所有的质量缺陷；3、诉讼费全部由被告负担。 被告建实公司辩称，1、原告在2009年7月接收房屋时，已要求我方出示竣工验收合格证明，即原告在2009年7月已经知道我方逾期交房。原告直至今天才起诉主张逾期交房违约金已经超过了诉讼时效。原告提供的证据没有原告的签字，不能说明其已经向有关部门反映逾期交房的问题。碧绿花园业主委员会成立于2013年，原告也没有证据证明其在此前有向我方要求承担逾期交房的违约责任；2、原告在收房后就已知道房屋存在质量问题，现在才提起诉讼，也超过了诉讼时效。同时，原告没有证据证明其就房屋存在的质量问题向我方主张权利，也没有出现诉讼时效中断的情形；3、原告的赔偿请求没有具体数额，我方认为原告其实是不认可这个诉求的，也没有产生着部分费用，我方不承担相应责任；4、诉讼费用由法院依法判决。 原告谢德理、潘红云在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为： 1、身份证明2张，证明原告的身份情况； 2、《买卖合同》1份，证明购房合同是合法的； 3、房产证2份，证明xxxx房产权归原告; 4、发票3张，证明原告已全额付款； 5、《建实商住楼商品房交接确认单》1份，证明被告逾期交楼违约的事实； 6、《竣工验收备案表》1份，证明被告逾期交楼违约的事实； 7、照片5张，证明房屋质量存在问题； 8、向上级投诉有关材料，证明原告多年维权。 经庭审质证，对原告谢德理、潘红云上述证据材料，被告建实公司有如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性及关联性无异议，对证据3、4的真实性及合法性无异议，但与本案无关；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，我方在2009年7月交房没有违约；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，该证据只能说明被告的商品房竣工备案时间，与本案所说逾期交房没有关系；对证据7的真实性有异议，无法查实照片的来源；对证据8中《关于碧绿花园房屋质量等问题求见》及《致建实房地产公司的督请函》的真实性有异议，因原告不能提供该两份证据材料的原件，《关于碧绿花园房屋质量等问题求见》中原告的签字作假，《致建实房地产公司的督请函》没有我方的回执，不能证明向我方反映问题，对《建实商住楼x号楼内墙裂缝修复方案》的真实性无异议，该方案只能证明我方对房屋质量问题的处理意见，不能证明原告向我方反映相关问题；《市住房和城乡建实局窗口收件凭证》及《投诉现场处理签到表》没原告的签名也没有涉及到xxxx房；《关于碧绿花园x号楼竣工验收舞弊问题的投诉》也没有原告的签名，不能证实原告向有关部门投诉；《关于建设局在建实商住楼竣工验收过程中严重失职问题的投诉》也没有原告的签字，落款的是业主代表，而碧绿花园业主委员会于2013年才成立，因此该证据材料不能代表原告向有关部门投诉。 被告建实公司在举证期限内提供《关于碧绿花园房屋质量等问题求见》2份及《关于同意霞山区碧绿花园业主委员会备案的证明》1份，分别证明原告提供证据的真实性存在疑问，不能证实原告向被告反映房屋质量问题及碧绿花园小区的业主委员会在2013年11月29日才正式成立。 经庭审质证，对被告建实公司上述证据材料，原告谢德理、潘红云认为证据1本没有我方的签名，我方的签名是后来加上去的，但其中签字的是业主代表，其中反映的问题是x号楼所有房屋的问题；虽然业主委员会在2013年11月29日才正式成立，但之前我们也一直在投诉。 本院对原告谢德理、潘红云上述证据材料审核认定如下：因被告对证据1、2的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以确认，可作为本案的定案依据；被告对证据3-6的真实性及合法性无异议，虽对该四组证据的关联性有异议，但该四组证据均涉及xxxx房，本院确认该四组证据的关联性，可作为本案的定案依据；经现场勘察，本院确认证据7的真实性、合法性及关联性，可作为本案的定案依据；证据8中，因被告对《关于碧绿花园房屋质量等问题求见》及《致建实房地产公司的督请函》的真实性有异议，原告也不能提供该两份证据材料的原件，本院对该两份证据材料的真实性不予认可，被告对《建实商住楼x号楼内墙裂缝修复方案》的真实性及合法性无异议，该方案修复的对象是建实商住楼x号楼，涉案的xxxx房也在x号楼，对其关联性，本院予以确认，因被告对《关于碧绿花园x号楼竣工验收舞弊问题的投诉》的真实性有异议，原告也不能提供该证据材料的原件，本院对该证据材料的真实性不予认可，被告对证据8中的其他证据材料的真实性及合法性无异议，且该4份证据材料均涉及xxxx房，本院确认该4份证据的关联性。 本院对被告建实公司上述证据材料审核认定如下：被告不能提供《关于碧绿花园房屋质量等问题求见》的原件，且原告也承认其后来在该证据中添加签名，本院对该证据的真实性不予认可；原告对《关于同意霞山区碧绿花园业主委员会备案的证明》的真实性、合法性及关联性没有提出异议，本院予以确认，可作为本案的定案依据。 经审理查明，2009年5月5日,原告谢德理、潘红云与被告建实公司签订《买卖合同》,约定被告将xxxx房预售给原告, xxxx房建筑面积共136.09平方米（其中套内建筑面积116.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.52平方米），按套内建筑面积每平方米5241.49元计算，总房款为611000元，由原告签署本合同时交纳首期购房款1610000元；余下房款450000元由原告向银行申请按揭贷款支付。《买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条出卖人逾期交付的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之15日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”《住宅质量保证书》载明：“屋面防水5年”《买卖合同》签订后，原告于2009年5月31日向被告付清购房款611000元，并于同年7月2日与被告签订《商品房交接确认单》，确认原告接收xxxx房。2009年9月16日，xxxx房所在的x号楼经验收合格，取得《工程竣工验收备案表》。2010年1月14日，原告在湛江市房产权登记所办理了xxxx房产权登记手续。原告称2011年8、9月间发现xxxx房存在主人房东墙发生裂缝渗水发霉、内阳台（现用厨房）天花裂缝严重漏水、内墙多处裂缝等质量问题，于是就质量问题曾向碧绿花园物业反映及委托碧绿花园x号楼业主代表向政府相关部门投诉。原告以被告逾期交房及房屋存在质量问题为由向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告逾期交付违约金23218元；2、被告迅速全面修复原告所购买的xxxx房所有的质量缺陷；3、诉讼费全部由被负担。 另查明，原告在提起本案诉讼前，被告已对xxxx房主人房东墙的外墙及内阳台（现用厨房）的楼顶进行修复。关于逾期交房的违约金，原告未曾向被告主张。 经现场勘察：xxxx房主卧东面墙有裂痕并有渗水发霉痕迹，内阳台（现用厨房）天花板因渗水潮湿引发装修材料爆裂痕迹，客厅西面墙出现裂痕。 本院认为，根据民事案件案由的适用规则，本案应适用更加具体的第四级案由,即商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应依法享有合同权利和履行合同义务。关于原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效问题，根据《买卖合同》第八条的约定，被告应于2009年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告。被告虽于2009年7月2日与原告签订《商品房交接确认单》，但xxxx房于同年9月16日才经验收合格取得《工程竣工验收备案表》。被告明知xxxx房未符合《买卖合同》第八条约定的交付条件而故意隐瞒实情，将该房交付给原告，存在主观故意，违反了《买卖合同》第八条的约定。因此，被告交房时间不能认定为2009年7月2日，应为xxxx房具备交付条件的2009年9月16日。因原、被告双方约定交房时间为2009年6月30日，被告于2009年9月16日交房，构成逾期交房，应承担违约责任。根据《买卖合同》第十一条的约定，原告在xxxx房交接时已知道被告没有取得房屋验收合格的相关证明文件，本有权拒绝交接，但原告仍草率接受房屋，本身也存在一定过错，也应承担相应责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从其知道权利被侵害时开始计算，由于xxxx房在2009年9月16日才取得《工程竣工验收备案表》，故原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从被告实际交房之日即2009年9月16日开始计算，原告于2014年8月22日向本院提起诉讼，又不存在诉讼时效中止、中断情形，原告请求被告支付逾期交房违约金已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，不再受法律保护。根据法律和《买卖合同》的相关规定，虽然赋予原告享有违约金请求权，但该请求权亦受《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效制度的约束，原告不得无期限的行使违约金请求权。故原告请求被告支付迟延交房违约金23218元，没有法律依据，本院不予支持。 关于房屋质量缺陷的保修问题，依照《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项的规定，屋面防水及外墙面防渗漏的最低保修期限为5年，原、被告双方在《住宅质量保证书》中也约定屋面防水的保修期限为5年。xxxx房出现的主卧东面墙外墙渗漏及内阳台（现用厨房）天花板渗漏质量问题，分别属于外墙面渗漏及屋面防水，应适用5年的保修期限。依照《建设工程质量管理条例》第四十条第三款的规定，保修期应从竣工验收合格之日起计算，xxxx房主卧东面墙外墙渗漏及内阳台（现用厨房）天花板渗漏的保修期应从2009年9月16日起计算，原告于2014年8月22日提起本案诉讼，要求被告对xxxx房主卧东面墙外墙渗漏及内阳台（现用厨房）天花板渗漏进行修复在保修期限（2014年9月15日）内，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，本院予以支持。关于xxxx房客厅内墙出现裂缝的保修问题，原告称从2011年8、9月份发现此问题并向被告反映，但被告没有对此进行修复。对原告所称，被告虽不明确认可，但从被告承认其是根据业主反映而于2011年10月17日作出《建实商住楼x号楼内墙裂缝修复方案》，及据此方案与部分业主就内墙裂缝达成自行修复赔偿协议，并已实际履行的情况来看，原告是一直要求被告修复内墙裂缝，被告也是认可xxxx房存在内墙裂缝问题，并同意进行修复，只是由于双方意见分歧未能达成一致的解决意见，所以，原告请求被告对xxxx房客厅内墙裂缝进行修复，本院予以支持。对被告认为原告主张修复房屋裂缝、渗水质量缺陷已超过保修期限并超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项及第三款,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告湛江市建实房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，对原告谢德理、潘红云位于湛江市霞山区xx路xx号碧绿花园xx单元xxxx号房主卧东面墙外墙渗漏、内阳台（现用厨房）天花板渗漏及客厅西面墙裂缝进行修复至符合法律规定的验收合格； 二、驳回原告谢德理、潘红云的其他诉讼请求。 案件受理费380元（原告已预付），由原告谢德理、潘红云共同负担190元，被告湛江市建实房地产开发有限公司负担190元（在履行本判决义务时径付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅 审 判 员 黄 细 曼 人民陪审员 冯 文 滔
二0一四年十二月十五日
书 记 员 冉 晓 璇
附相关法律文书 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《建设工程质量管理条例》 第四十条第一款第（二）项 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
《建设工程质量管理条例》 第四十条第三款 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条第二款 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 |
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