广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湛霞法民二初字第169号 原告吴有忠。 委托代理人陈彤，广东国诚律师事务所律师。 被告申姗梅。 委托代理人舒东勇,广东大展律师事务所律师。 被告湛江市天天房地产代理有限公司。 法定代表人曾诚，经理。 委托代理人朱凯凯。 原告吴有忠诉被告申姗梅、湛江市天天房地产代理有限公司(以下简称天天公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告吴有忠的委托代理人陈彤，被告申姗梅及其的委托代理人舒东勇，被告天天公司的委托代理人朱凯凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴有忠诉称，原告于2014年5月26日和申姗梅、天天公司签订一份《房地产（经纪）买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告将位于湛江市霞山区xx路xx号xx栋xxx房（以下简称xxx房）出售给申姗梅，价款478000元。天天公司为促成原告与申姗梅的房地产交易，出具了一份《承诺书》，承诺支付2000元给原告。根据《买卖合同》约定，如因一方违约导致发生纠纷，违约方应承担律师费等为解决纠纷而发生的相关费用。签订《买卖合同》后，申姗梅支付了首期房款228000元给原告，原告将xxx房变更登记到申姗梅名下。《买卖合同》约定申姗梅应办理按揭贷款，向原告付清购房余款250000元，但申姗梅不办理按揭贷款。申姗梅曾向原告承诺，如因其的原因导致银行未放款，则用现金补足。后经原告多次催促，申姗梅仍拒绝付款，天天公司也没依承诺向原告支付交易补偿款2000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求判令：1、申姗梅向原告支付购房款250000元。2、申姗梅向原告支付律师费9500元。3、天天公司向原告支付2000元。4、申姗梅与天天公司承担本案的受理费、保全费和其他诉讼费用。 被告申姗梅辩称，1、吴有忠将我起诉后，我已向法院起诉吴有忠及天天公司，案号：（2014）湛霞法民二初字第184号（以下简称第184号案）。鉴于两案具有关联性，本案应与第184号案合并审理。2、2014年5月26日，我与吴有忠的委托代理人吴小蓉、天天公司签订《买卖合同》。《买卖合同》约定：吴有忠将xxx房出售给我，总价款为478000元，首付款228000元，余款250000元在我取得房产证后7日内到银行申请贷款，由银行直接支付给吴有忠，吴有忠及天天公司确认xxx房为吉宅，违约方向守约方支付成交价20%的违约金并承担律师费。《买卖合同》签订后，我向天天公司支付中介费、税务包干费33000元，截止2014年7月4日，共向吴有忠支付首付房款228000元。吴有忠将xxx房交给我后，于7月中旬我带人准备装修房屋时，得知3、4个月前曾有人在xxx房中去世。之后，我立即联系吴小蓉及天天公司协商解决此事，但吴有忠及天天公司毫无解决问题的诚意，相互推卸责任，致使我至今没有拿到房产证，更谈不上吴有忠及天天公司通知我到银行办理按揭贷款手续支付余款，所以，我不存在任何违约行为。3、我在买房时曾问过吴有忠及天天公司，xxx房有没有死过人，吴有忠及天天公司明确表示没有。吴有忠及天天公司刻意隐瞒xxx房交易前不久死过人的事实，显属欺诈行为，有违公平正义、诚实守信的原则，请求依法驳回吴有忠的诉讼请求。 被告天天公司辩称，我方已按约定办理好相关手续，向吴有忠承诺的2000元是在收取中介费后才返还的，现因中介费没有收到，所以没有支付2000元给吴有忠。 原告吴有忠向本院提交的证据材料复印件及拟要证明的事实有 ： 1、吴有忠身份证1份,证明吴有忠的主体资格; 2、天天公司企业机读档案登记资料1份,证明天天公司的主体资格； 3、《买卖合同》1份,证明吴有忠与申姗梅之间的权利、义务； 4、《欠据》1张，证明申姗梅欠吴有忠250000元； 5、《承诺书》1张，证明天天公司欠吴有忠2000元； 6、律师费发票1张，证明吴有忠已支付9500元律师费。 经庭审质证，对原告吴有忠上述证据材料，被告申姗梅的质证意见为：对证据1-4的真实性、合法性及关联性均无异议;对证据5不发表质证意见；对证据6的真实性无异议，对其关联性有异议。 经庭审质证，对原告吴有忠上述证据材料，被告天天公司均无异议。 被告天天公司向本院提交xxx房房产证复印件1份，证明其公司已按《买卖合同》约定履行义务。 经庭审质证，原告吴有忠及被告申姗梅对天天公司的提交的证据材料均无异议。 被告申姗梅没有提供证据材料。 本院依职权到湛江市房产管理局调取《房屋产权情况表》2份。 经庭审质证，原告吴有忠及被告申姗梅、天天公司对本院调取的证据材料均无异议。 本院对原告吴有忠、被告天天公司及本院调取上述证据材料审核认定如下：因对方当事人对吴有忠证据1-5，天天公司证据无异议，本院予以确认；吴有忠证据6的付款方名称是吴有忠，开票单位是吴有忠委托代理人所在的律师事务所，与事实相符，申姗梅虽否认该证据与本案的关联性，但未能提供相反证据予以证明，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认；因各方当事人对本院调取的证据无异议，本院予以确认。 经审理查明，xxx房属原告吴有忠所有,吴有忠委托其胞妹吴小蓉,将xxx房通过被告天天公司进行公开出售。2014年5月26日，吴小蓉代吴有忠（甲方）与被告申姗梅（乙方）及天天公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定吴有忠将xxx房出售给申姗梅。xxx房建筑面积88.19平方米，成交价为478000元，中介服务费为11000元。中介服务费及交易、产权过户办证所产生的税费，以及银行按揭等费用均由申姗梅负担。《买卖合同》第三条第一款第2项约定“甲乙双方经协商一致，乙方按下列第2种方式付款：按揭贷款付款 银行按揭 乙方于该物业交割前支付首期房款228000元给甲方；余款250000元由乙方向银行或住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入甲方指定账户，贷款额度以银行或住房公积金实际审批为准，贷款不足部分由乙方支付现金给甲方；甲乙双方必须配合协助办理银行、住房公积金、房产管理部门按揭手续，并无条件按指定按揭相关部门的规定执行，如办理住房公积金按揭贷款，甲乙双方须在办理出乙方房产证之日起7个工作日内办理申请贷款手续，乙方接到银行通知之日起5个工作日内需办理相关手续。”第六条约定“该物业以现状售予乙方，而乙方检查并同意以现状获该物业。该物业现为[□吉屋][□有家电家俬(详见家电家俬清单)][ □该物业现附有租约,乙方连同现有之租约一起购入该物业，甲方须协助乙方与租客签定新的租约]。甲方在搬迁时如果破坏现有的装修或设施，须按当时市场评估价格赔偿给乙方。”在第六条的约定中，“吉屋”前面的方框打“√ ”，其他方框打“×”。第九条约定“甲方必须保证享有上述房产的完整所有权，若因甲方的房产权属不清等原因造成2014年6月3日前不能在所属房管局办理该物业所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费14000元，作为违约金，解除本合同。若乙方资金不到位等原因造成2014年6月3日前不能在所属房管局办理该物业所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费14000元，作为违约金，解除本合同。如经纪方代收定金的则有权从定金中扣除该违约金。”第十条约定“如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。”《买卖合同》签订后至2014年7月4日，申姗梅向吴有忠支付首期购房款228000元。吴有忠在申姗梅支付首期购房款后，将xxx房的钥匙交给申姗梅。申姗梅在2014年7月中旬带人到xxx房准备装修时，得知吴有忠的父亲不久前在xxx房中去世。申姗梅得此消息后，便与吴有忠及天天公司进行协商，但未果。2014年8月4日，吴有忠向本院提起本案诉讼。对此，申姗梅于同年9月1日提起第184号案的诉讼并请求判令：1、撤销申姗梅与吴有忠、天天公司签订的《买卖合同》。2、吴有忠、天天公司返还申姗梅已支出的购房款261000元。3、吴有忠、天天公司承担违约责任，支付违约金95600元，律师服务费5000元。4、吴有忠及天天公司对诉讼请求的第二项、第三项承担连带清偿责任。5、案件受理费由吴有忠及天天公司承担。申姗梅为此支付律师费5000元。天天公司在第184号案中提出反诉，并请求判令：1申姗梅承担违约责任，赔偿天天公司中介服务费14000元及支付律师费5000元。2、本案一切诉讼费用由申姗梅承担。天天公司为此支付律师费5000元。 另查明，天天公司在签订《买卖合同》前问吴小蓉，xxx房有没有什么事，吴小蓉回答没事；申姗梅在签订《买卖合同》时问吴小蓉xxx房是谁居住，吴小蓉在第184号案的庭审中承认，其回答申姗梅时说是其哥哥吴有忠一直居住。吴有忠在第184号案的答辩中也辩称“该房产是答辩人买给父亲养老居住的。”此外，吴有忠称其父亲在xxx房的死亡时间是2013年11月17日，对于死亡原因，吴有忠称其父亲已80多岁，是自然死亡。涉案房屋自吴有忠的父亲死亡后至签订《买卖合同》时处于闲置状态。2014年7月31日，xxx房的产权变更登记至申姗梅名下。同年8月6日，天天公司代申姗梅领取了xxx房的《房地产权证》（证号：粤房地权证湛江CQ字第xxxxxx号），该《房地产权证》现由天天公司保管。诉讼中，根据吴有忠的申请，本院于2014年8月8日作出（2014）湛霞法民二初字第169号《民事裁定书》，裁定查封了xxx房，并冻结吴有忠作为担保的存于中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市霞山支行的25万元存款。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人签订、履行合同，应当遵循诚实信用和公平原则，与房屋相关的真实信息，出卖人应当予以披露。尽管有老年人在房屋内去世，并不使得房屋的本身使用价值受损，但按照民间习俗，如果购房者获悉所购房屋近期曾发生有人死亡事件，往往会心生畏惧而无购买意愿，从而使得房屋价值贬低。因此，吴有忠的父亲在xxx房中去世的消息对申姗梅是否愿意购买，以及以何种价格购买有重大的影响。在xxx房的交易中，吴有忠及天天公司均没有提及有人在xxx房中死亡。当申姗梅向吴小蓉询问xxx房由谁居住时,吴小蓉回答是由其哥哥吴有忠一直居住。xxx房虽属吴有忠所有，但吴有忠经常居住在深圳市，反而是吴有忠的父亲在307房居住。故吴小蓉对申姗梅的回答与事实不符，主观上存在故意回避其父亲在xxx房居住的事实。正是由于吴小蓉刻意隐瞒了其父亲在xxx房去世这一重要信息，致使申姗梅有理由推定所购房屋不应存在有人死亡事件，客观上使申姗梅在违背真实意思的情况下签订了《买卖合同》，构成了欺诈。基于《买卖合同》在第184号案中被判决撤销，故对吴有忠请求判令申姗梅支付购房款250000元，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同被撤销使合同各方当事人遭受的损失，应按照各自的过错程度，承担相应责任。本案中，吴有忠不如实告知其父亲在xxx房去世的消息，应承担主要过错责任，申姗梅未尽谨慎查询义务，应承担次要过错责任，天天公司作为中介人，未尽谨慎审查义务，也应承担一定的过错责任。综合考虑本案情，认定吴有忠承担50%责任，申姗梅承担30%责任，天天公司承担20%责任。因本案产生的9500元律师费，属于因《买卖合同》被撤销而产生的损失，吴有忠应承担4750元(9500元×50%)，申姗梅应承担2850元(9500元×30%)，天天公司应承担1900元(9500元×20%)，因吴有忠不向天天公司主张律师费，对天天公司应承担的部分律师费，本案不作处理。天天公司向吴有忠承诺返还的2000元没有约定履行期限。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，确定2000元的返还期限应综合考虑交易习惯及《买卖合同》的内容。根据本案的实际情况，应确定2000元的返还期限为天天公司收到申姗梅支付的中介费之日。《买卖合同》被撤销后，天天公司已不能再收取申姗梅支付的中介费，吴有忠请求天天公司返还2000元的理由依法不能成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下： 一、被告申姗梅应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿2850元给原告吴有忠。 如果被告申姗梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吴有忠的其他诉讼请求。 案件受理费5222元（原告吴有忠已预付），由吴有忠负担2611元，申姗梅负担1566元，天天公司负担1045元；财产保全费1770元，由吴有忠负担885元，申姗梅负担531元，天天公司负担354元。被告申姗梅、天天公司分别负担的案件受理费及财产保全费应于本判决发生法律效力之日起七日内付给原告吴有忠。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 王 金 审 判 员 黄 细 曼 人民陪审员 叶 丽
二0一四年十二月十九日
书 记 员 陈 丽 莫
附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 |
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